El Diario Oficial de Galicia de 2 de mayo de 2.019, publicaba la Ley 1/2019 citada, que si bien en principio puede parecer interesante, genera una serie de dudas, que como es habitual en la Legislación española, heredera de las Leyes preconstitucionales, ignora el Convenio Europeo de Derechos Humanos.
Como decimos y defendemos, la regeneración urbana es un objetivo, dado que el suelo como nos dicen es finito, esto es, limitado, y parece que no choca bien con el principio de sostenibilidad dejar que se degraden zonas de los Municipios y a la vez crear nuevos polígonos, sectores o como queramos llamarlos, de suelos urbanizables o a desarrollar.
Así el espíritu de la Ley es bueno, pero el problema viene de su articulado y el tratamiento que se hace del derecho de propiedad y de la facultad expropiatoria, invadiendo competencias exclusivas del Estado Nacional.
Además ya en su artículo 4, incide en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que en su TÍTULO I bajo la rúbrica Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos, recoge en su art. 6 los Deberes de los ciudadanos. También, incide en lo que dispone la norma Estatal en relación a CAPÍTULO II Estatuto básico de la iniciativa y la participación en la actividad urbanística.
Se establece en su art. 24 de la Ley 1/2019 las Obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación disponiendo al efecto lo siguiente:
1. Las personas propietarias de las edificaciones están obligadas a realizar las obras de edificación, conservación y rehabilitación en los plazos y condiciones previstas en las leyes, especialmente en aquellas que contemplan los derechos de las personas con discapacidad y su inclusión social, en los instrumentos de planeamiento y, en su caso, en los instrumentos de gestión y órdenes de ejecución que los recojan.
2. El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el apartado anterior facultará a la administración para la adopción, a su elección y previa audiencia de las personas obligadas, de cualquiera de las medidas siguientes:
a) Ejecución forzosa.
b) Expropiación forzosa.
c) Venta forzosa.
d) Sustitución forzosa.
3. Para la aplicación de las medidas previstas en los apartados b), c) y d) será requisito previo la declaración por el ayuntamiento, de oficio o a solicitud de la persona interesada, del incumplimiento de que se trate por resolución expresa que así lo acredite.
Hasta aquí, no hay problema, si bien afecta al concepto de ruina urbanística, que parece pasar por alto, y que limita la rehabilitación, pues si estamos ante una situación de ruina y no es un bien a conservar, no cabe la rehabilitación, pero al llegar al artículo siguientes, el 25, se dice lo que transcribimos:
Artículo 25 Reducción del contenido del derecho de la propiedad del suelo
1. En los supuestos de expropiación, venta o sustitución forzosas previstos en este capítulo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podrá ser aminorado en un porcentaje superior al cincuenta por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la administración actuante.
2. No será de aplicación la reducción prevista en el apartado anterior a las personas propietarias de las edificaciones que no puedan hacer frente al pago de las actuaciones de edificación, conservación y rehabilitación por caer en riesgo de exclusión social debido a sus limitaciones socioeconómicas.
Como podemos comprender, dicho artículo afecta totalmente a lo dispuesto en la Constitución Española, que en su art. 33 regula la misma diciendo:
Artículo 33
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
Parece que el legislador gallego está vulnerando directamente este precepto, pues está fijando el precio de la expropiación reduciendo el mismo en algo que no es su competencia y vulnerando directamente el art. 33 .3 de la Constitución Española.
El Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales, de 4 de noviembre de 1950 (o Carta de Roma) se inserta en la misma tendencia que la Declaración. Más concretamente, el Convenio Europeo establece un sistema de control en el que se incluye la posibilidad de que los particulares presenten denuncias individuales contra el Estado, lo que permite hablar del reconocimiento de auténticos «derechos subjetivos».
Se consolida, así, la tendencia hacia la protección de los derechos fundamentales cuya última manifestación «formal» es la Carta de los Derechos fundamentales de la Unión Europea de 10 de Diciembre de 2000, dispone en su art. 17.Derecho a la propiedad
1. Toda persona tiene derecho a disfrutar de la propiedad de sus bienes adquiridos legalmente, a usarlos, a disponer de ellos y a legarlos. Nadie puede ser privado de su propiedad más que por causa de utilidad pública, en los casos y condiciones previstos en la ley y a cambio, en un tiempo razonable, de una justa indemnización por su pérdida. El uso de los bienes podrá regularse por ley en la medida que resulte necesario para el interés general.
2. Se protege la propiedad intelectual.
También afecta a la legislación estatal al RD 7/2015 citado que dispone en cuanto a la valoración:
Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones.
1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
Y que en su art. 35 establece los criterios de valoración, que son vulnerados con invasión competencial por la norma autonómica.
Pero es que además, la legislación sobre expropiación forzosa, aunque la llamemos de otro modo, es competencia del Estado, por lo que habría una invasión competencial. Así la LEF ley general dispone sobre el Justiprecio en sus artículos 24 y ss.
Esto sí, la “patata caliente” se la deja al Municipio pues en el Procedimiento para la declaración del incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación es el Ayuntamiento el que decide, además la notificación del procedimiento, art. 27 no recoge la comunicación al interesado, lo que provocará muchos problemas, pues el derecho de propiedad es un derecho fundamental, recogido en la Constitución Española y en el Convenio y Carta Europea de Derechos Humanos.
Alonso Valverde & Asociados 