Las deudas hipotecarias y las consecuencias del Estado de Alarma. Posibilidad de aplazamiento.

Con la crisis del Coronavirus Chino, llamado COVID-19  y tras la promulgación del Estado de Alarma por el Gobierno de España se articularon en relación a los Prestamos con garantía hipotecaria una serie de medidas, la más importante es el aplazamiento de cuotas.

La medida del Gobierno que supone la moratoria total de la hipoteca (es decir, no se afronta gasto alguno, ni siquiera intereses) y no detalla un periodo concreto de aplicación, aunque también deja en manos del cliente la solicitud para poder beneficiarse de la medida, supeditada al cumplimiento de una serie de requisitos que recoge la normativa publicada en el BOE.

Los requisitos para acogerse a la moratoria del RDL, el ciudadano debe cumplir las siguientes condiciones:

• El hipotecado debe haber perdido el trabajo o en caso de ser un trabajador o profesional por cuenta propia que sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de las ventas de su empresa.
• Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Esto significa que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3 o que se haya producido una caída sustancial de las ventas (al menos del 40%).
• Que el conjunto de los ingresos de los miembros del hogar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

La medida  del Gobierno resulta de aplicación no sólo a los deudores hipotecarios, sino también se extiende a los fiadores y avalistas del deudor hipotecario, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor. La moratoriza se puede solicitar hasta 15 días después del fin de la vigencia del  Real Decreto-Ley, ( el RDL posibilitaba la solicitud durante el plazo de un mes y 15 días naturales, y sin perjuicio de las prórrogas que se pudieran acordar, desde el día de la entrada en vigor). Y una vez solicitada ante el banco, éste concederá la moratoria en un plazo máximo de 15 días. La entidad financiera deberá comunicarlo al  Banco de España para que no compute en las provisiones de riesgo.

Además, se establece un  límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, que es de 537,84 euros (en adelante IPREM). Esto supone que no se podrá superar en los ingresos la cantidad de 1.613,52 euros al mes.

Dicho límite será incrementado en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. Siendo dicho incremento de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

Además, el límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

No obstante la Banca ha tomado la decisión de ampliar los aplazamientos tanto a préstamos hipotecarios como a los de Consumo. En concreto, los bancos aplicarán la moratoria de las hipotecas sobre viviendas habituales durante 12 meses. En ese tiempo, los clientes solo pagarán los intereses y habrá diferentes fórmulas para devolver el principal, como por ejemplo modificando el préstamo hipotecario, a través de un préstamo personal o con otras alternativas similares. Así, añade el sector, «se reduce la cantidad que pagarán los clientes al mes en este periodo y les permitirá afrontar la situación con más holgura de liquidez».

En el caso de los préstamos al consumo, la moratoria se aplicará durante seis meses, plazo que duplica el inicialmente previsto por las Medidas que el  Gobierno aprobó, aunque dejó la puerta abierta a posibles prórrogas.

Entre las medidas destaca la moratoria en el pago de las cuotas de las hipotecas de la vivienda habitual (el banco tampoco podrá cobrar intereses). Se podrán acoger el trabajador o autónomo que se haya quedado sin trabajo o que sus ingresos se hayan reducido drásticamente.

Forma de acreditación del hipotecado de la situación económica de riesgo consecuencia de la crisis:

El afectado por el coronavirus deberá acudir ante la entidad financiera y presentar los siguientes documentos para acogerse a la moratoria hipotecaria y solicitarla en el plazo indicado (hasta 15 días después del fin de la vigencia del presente Real Decreto-Ley):

• La pérdida del trabajo, para ello deberá presentar certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones por desempleo o su no percepción.
• En caso de que el trabajador haya tenido que cerrar su negocio, debe presentar un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la CCAA sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado, mediante la baja en la actividad.
• Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho para acreditar el número de personas que viven en la misma casa, también debe aportarse certificación del Padrón Municipal y las certificaciones acreditativas de su situación( discapacidad o dependencia para hacer una actividad laboral,…).
• Nota simple del registro de la Propiedad, la escritura de compraventa de la casa y del préstamo hipotecario, y también una declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley. El Colegio de Registradores de España ha puesto en marcha un sistema telemático para facilitar a los usuarios la nota de índices, que es un requisito imprescindible para solicitar el aplazamiento de la renta arrendaticia, que estará vigente mientras dure el estado de alarma y que evitará que las personas tengan que desplazarse a las oficinas de los Registros.

Los efectos de la moratoria

La concesión de la moratoria conlleva la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma (no se determina un plazo determinado) y tampoco se aplicará la cláusula de vencimiento anticipado que conste en las escrituras de la hipoteca.

En Alonso Valverde Abogados, estamos especializados en reclamaciones civiles y contencioso administrativas,  por lo que podemos estudiar tu caso y proponerte vías de resarcimiento por los daños ocasionados y consecuencias de los mismos, contemplando los distintos escenarios que se presentan en cada caso concreto.

Como Letrados especializados, encuadrados en Lexprudens,  estudiamos cada caso, pudiendo ponerte en contacto en el Tfno. 672361593 y por medio de nuestro correo  electrónico german.alonsoperez@gmail.com ó también a través de nuestra web https://www.alonsovalverdeabogados.com/.

En cualquier caso, lo urgente es salir de esta durísima crisis entre todos, para volver a la normalidad lo antes posible y con el deseo de que el número de afectados no aumente.

La responsabilidad de la Administración Europea

Hasta ahora la mayor parte de los Letrados estamos analizando la posibilidad de acudir a una responsabilidad patrimonial del Estado y de las Administraciones Públicas, que parece evidente que tiene  fundamento a pesar de que se quiera eludir acudiendo a la Fuerza Mayor como bálsamo exoneratorio que impida a los ciudadanos la reclamación de responsabilidad por los daños debidos a la inacción.

No solo existe esa posibilidad, en el entorno jurídico en el que nos encontramos con unos órganos supranacionales de los que formamos parte y cuyas resoluciones y decisiones afectan, más aún en los países de Schengen surge una clara responsabilidad que viene definida en las normas de la UE. En concreto el Tratado de la Unión Europea y del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea.

El art. 340 del TFUE, en el párrafo segundo del mismo dispone que en materia de responsabilidad extracontractual, la Unión deberá reparar los daños causados por sus instituciones o sus agentes en el ejercicio de sus funciones, de conformidad con los principios generales comunes a los Derechos de los Estados miembros.

Ese mismo tratado establece en su art. 268 la competencia para conocer de estas reclamaciones al TJUE.

El recurso por responsabilidad extracontractual de los órganos de la UE es un recurso CA  en el cual el objeto del mismo no es la anulación de un acto, sino la reclamación frente a una conducta ilegal de las Instituciones o agentes europeos que, al producir un perjuicio en el interesado, da derecho a este a reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Por ejemplo, la  inacción de los órganos de la UE ante las decisiones unilaterales de sus estados miembros relativas a la libre circulación de personas y mercancías es claro que vulneran derechos básicos que debieron ser censuradas por los órganos de la UE, en especial la prohibición de vender a otros estados miembros material sanitario, o el bloqueo y requisa de los mismos.

Se trata de un recurso autónomo, que se puede ejercitar en el plazo de 5 años.

En cuanto a quien lo causa, se refiere el artículo a las instituciones si bien el TJUE entiende este término en un sentido amplio, entendiendo por tal cualquier órgano u organismo europeo cuya actuación puede incidir en la situación de los ciudadanos, referido tanto a las actuaciones materiales o jurídicas que tengan funcionalmente atribuidas por la legislación comunitaria, independientemente de las facultades jurídicas o, sin constreñirlo por tanto al listado del art. 13 del TUE.

En cuanto a los agentes de los que habla el referido art. 340, el concepto se expande a todas las categorías del personal al servicios de la UE, yendo más allá de los funcionarios.
Eso sí, la responsabilidad se circunscribe a los actos realizados por los agentes en el ejercicio de sus funciones exigiéndose tres requisitos, que la conducta sea ilegal, que esta cause un perjuicio y la relación de causalidad.

La ilegalidad está referida tanto al acto o actuación determinada como a los actos normativos. En el primer de los supuestos basta la simple ilegalidad.

Jesús Fuentetaja, en su libro “Derecho Administrativo Europeo” reseña la posibilidad de la existencia de responsabilidad incluso por actos no ilegales o ilícitos citando una Sentencia (De Boer Buizen de 1987).

Lo cierto es que la UE en materias como la sanitaria tiene competencias, sin perjuicio de las competencias nacionales y la responsabilidad que pudieran incurrir. Así la UE reconoce que la Organización y Prestación de asistencia sanitaria es competencia nacional, pero indica que el papel de la UE   es complementar las políticas nacionales  …poniendo recursos en común y ayudando a los países a abordar retos comunes como las pandemias,… en el enlace se concreta más https://ec.europa.eu/info/policies/public-health_es.

¿Ha sido correcta la actuación de la UE en esta crisis?¿La inacción ha causado daños?¿Ha permitido a algunos países actuar unilateralmente limitando la exportación de sus productos sanitarios a otros miembros de la UE?¿Han vulnerado el tratado de Schengen y otros de la UE?¿Se han incautado de bienes sin indemnizar?.

En Alonso Valverde Abogados, estamos especializados en reclamaciones civiles y contencioso administrativas, por lo que podemos estudiar tu caso y proponerte vías para que puedas resarcirte del daño que te han causado esta actuación negligente de la Administración.

En esto los abogados especializados somos de utilidad, como Alonso Valverde Abogados, encuadrado en Lexprudens, en el Tfno. 672361593 y nuestro correo german.alonsoperez@gmail.com , también a través de nuestra web https://www.alonsovalverdeabogados.com/.

En cualquier caso, lo urgente es salir de esta durísima crisis entre todos, para volver a la normalidad lo antes posible y con el deseo de que el número de afectados no aumente.

Responsabilidad de la Administración como consecuencia e la declaración del Estado de Alarma. A proposito del intento de exoneración por alegación de Fuerza Mayor.

 

Se están escuchando y escribiendo en muchos lugares que no existe responsabilidad de la Administración al estar en una situación de Fuerza Mayor, que haría que no existiera una situación de responsabilidad. Esto no es así, pues si bien la Epidemia no es culpa de la Administración, en este caso de los responsables sanitarios, si lo son sus consecuencia.

El Profesor don José Luis Villar Ezcurra esbozaba en una publicación llamada “ALGUNAS PRECISIONES SOBRE EL ESTADO DE ALARMA” que si bien El estado de alarma se encuentra regulado en la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio. Que dicha norma dispone su artículo 3.2 que : “Quienes como consecuencia de la aplicación de los actos y disposiciones adoptadas durante la vigencia de estos estados sufran, de forma directa, o en su persona, derechos o bienes, daños o perjuicios por actos que no les sean imputables, tendrán derecho a ser indemnizados de acuerdo con lo dispuesto en las leyes” . A tal efecto, ha de tenerse en cuenta que la fuerza mayor (que puede ser eximente de responsabilidad patrimonial de las AAPP) se encuentra en la epidemia del COVID 19, y no en las medidas que se están adoptando como consecuencia de esta epidemia”.

Concluye diciendo que “Por tanto, si como consecuencia de tales medidas los particulares sufren daños y perjuicios, tienen derecho a ser indemnizados, como así se establece e el precepto trascrito. Y con mayor razón, si resulta que las medidas adoptadas son insuficientes, tardías o inadecuadas en cuyo caso (y probada la culpabilidad) cabe también exigir responsabilidades penales.” Si que hay derecho a la indemnización por los daños causados por las medidas adoptadas.

Pero además añade “Más aún…. Como consecuencia del Estado de Alarma se han suspendido los plazos administrativos y judiciales. Sin embargo, las AAPP siguen notificando resoluciones que, en muchos casos, afectan a los derechos de los ciudadanos. La pregunta es, entonces, … ¿cómo diablos podemos recurrir estas resoluciones si todo está suspendido? Me gustaría que me aclarasen esto … O paramos todos o no para ninguno (AAPP y particulares).

Y en cuanto a las medidas adoptadas por el RDL 8/2020, (parcialmente modificadas por el RDL 11/2020,) en materia de contratos públicos, se encuentran sometidas a la misma regla antes mencionada. Dicho de otro modo; el Gobierno no puede pretender, legítimamente, que sólo sean de aplicación las indemnizaciones y en los supuestos contemplados en el artículo 34 del mismo. Sirva esto de adelanto para un estudio más completo de lo dicho.

A la pregunta realizada en relación a los actos ejecutados por otras Administraciones como consecuencia del Decreto del Estado de Alarma¿Cómo va a tener que asumir la Administración local ese gasto del 34 RDL 8/2020, si quien ordenó las medidas de cierre de monumentos, polideportivos y demás recintos cerrados, en muchos contratos de tracto sucesivo fue el Estado por el 10.3 EDL 463/2020 y su anexo ? Corresponde la responsabilidad al Gobierno, que es quien aprobó estas medidas…

Además y en relación a una apreciación relativa a a jerarquía normativa viene a decir que “ un simple RDL no puede ser contrario a lo establecido por una Ley orgánica (como es el caso de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio)”, por lo que no puede privarse mediante este RDL del derecho a ser indemnizado en los daños y perjuicios.

Sin embargo, hay quien como José Ramón García Chaves, que dice que según el inciso de estilo de la LO4/81, añadido al «derecho a ser indemnizados» para matizar «de acuerdo con lo dispuesto en las leyes», supone un reenvío que vacía el derecho al remitirlo al régimen general o a una ley sectorial que expresamente regule el caso; el sentido del precepto es similar al del art.33.2 LEREJU (Ley 40/2015): «Asimismo, los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas de toda lesión que sufran en sus bienes y derechos como consecuencia de la aplicación de actos legislativos de naturaleza no expropiatoria de derechos que no tengan el deber jurídico de soportar cuando así se establezca en los propios actos legislativos y en los términos que en ellos se especifiquen». O sea, esa posible indemnización de la LO.4/81 es un derecho imperfecto pues requiere acogimiento, complemento y desarrollo expreso en una norma. Y no la hay todavía ( no quita que un gobierno serio fije tras superarse la crisis un régimen o baremo de indemnizaciones). En cambio, si se declaran inconstitucionales el R.D.Alarma o los RRDD Leyes urgencia, se abriría paso a la responsabilidad del Estado legislador del citado art.32.2 Ley 40/15.

A lo que don José Luis Villar venia a decir que si bien es cierto que el añadido que menciona el Magistrado García Chaves y que no es muy afortunado, lo cierto es que la única forma razonable de entenderlo, a juicio del profesor Villar Ezcurra, es referirlo a leyes preexistentes a la declaración del Estado de Alarma. De otro modo, seria un cheque en blanco o un reenvío al futuro carente de todo sentido y razonabilidad. El Estado de Emergencia y las normas que se dicten como consecuencia del mismo, deben ser un camino diferente al de la Ley Orgánica que regula el Estado de Alarma. Como bien dice una amiga y compañera (Letrado del Consejo de Estado) se trata de «peldaños de escaleras diferentes». O dicho de otro modo, son grupos normativos heteromórficos. Es largo de explicar pero, tiene una explicación coherente…

¿Y cómo casa eso con el artículo 54 de la Ley General de Salud Pública?

Dicho artículo de la Ley 33/2011, de 4 de octubre, General de Salud Pública dispone que Artículo 54. Medidas especiales y cautelares.

Sin perjuicio de las medidas previstas en la Ley Orgánica 3/1986, de 14 de abril, de Medidas Especiales en Materia de Salud Pública, con carácter excepcional y cuando así lo requieran motivos de extraordinaria gravedad o urgencia, la Administración General del Estado y las de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán adoptar cuantas medidas sean necesarias para asegurar el cumplimiento de la ley.

En particular, sin perjuicio de lo previsto en la Ley 14/1986, de 25 de abril, General de Sanidad, la autoridad competente podrá adoptar, mediante resolución motivada, las siguientes medidas:

a) La inmovilización y, si procede, el decomiso de productos y sustancias.
b) La intervención de medios materiales o personales.
c) El cierre preventivo de las instalaciones, establecimientos, servicios e industrias.
d) La suspensión del ejercicio de actividades.
e) La determinación de condiciones previas en cualquier fase de la fabricación o comercialización de productos y sustancias, así como del funcionamiento de las instalaciones, establecimientos, servicios e industrias a que se refiere esta ley, con la finalidad de corregir las deficiencias detectadas.
f) Cualquier otra medida ajustada a la legalidad vigente si existen indicios racionales de riesgo para la salud incluida la suspensión de actuaciones de acuerdo a lo establecido en el Título II de esta ley.
Las medidas se adoptarán previa audiencia de los interesados, salvo en caso de riesgo inminente y extraordinario para la salud de la población y su duración no excederá del tiempo exigido por la situación de riesgo que las motivó. Los gastos derivados de la adopción de medidas cautelares contempladas en el presente artículo correrán a cargo de la persona o empresa responsable.
Las medidas que se adopten deberán, en todo caso, respetar el principio de proporcionalidad.

Así como reseña José Luis Villar Ezcurra el art. 54.3 de la Ley General de Sanidad dice, textualmente, lo siguiente: Los gastos derivados de la adopción de medidas cautelares contempladas en el presente artículo correrán a cargo de la persona o empresa responsable. En el caso del COVID 19 es claro que no puede imputarse a los particulares afectados la responsabilidad, motivo por el cuál: i) o bien se imputa al gobierno, o ii) al no poder ser determinado el «responsable» rige lo dispuesto en el art 3,2 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio. O sea: «Quienes como consecuencia de la aplicación de los actos y disposiciones adoptadas durante la vigencia de estos estados sufran, de forma directa, o en su persona, derechos o bienes, daños o perjuicios por actos que no les sean imputables, tendrán derecho a ser indemnizados de acuerdo con lo dispuesto en las leyes».

En relación a la asistencia sanitaria y la desatención de muchos fallecidos, conviene recordar que los supuestos básicos de imputación contemplados en el artículo 139 de la LRJAP que como quedó expuesto al principio son el funcionamiento normal y el funcionamiento anormal de los servicios públicos, no sin antes resaltar que como señaló el Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 4ª), en sentencia de 22 noviembre 1991 ―debe atribuirse a los conceptos de servicio público y de su funcionamiento el sentido más amplio” e incluye la omisión o pasividad.

En Alonso Valverde Abogados, estamos especializados en reclamaciones civiles y contencioso administrativas, por lo que podemos estudiar tu caso y proponerte vías para que puedas resarcirte del daño que te han causado esta actuación negligente de la Administración.

En esto los abogados especializados somos de utilidad, como Alonso Valverde Abogados, en el Tfno. 672361593 y nuestro correo german.alonsoperez@gmail.com , también a través de nuestra web https://www.alonsovalverdeabogados.com/.

En cualquier caso, lo urgente es salir de esta tremenda situación entre todos, para volver a la normalidad lo antes posible y con el deseo de que el número de afectados no aumente.

Apuntes sobre cómo actuar si le ha afectado el coronavirus y las medidas del Gobierno

Muchos nos hemos visto afectados de una u otra manera por la gestión de la crisis del Coronavirus, llamada COVID-19, de esto hay situaciones dramáticas y otras que son fatales pues nunca nos devolverán a nuestros seres queridos a los que ni siquiera hemos podido acompañar, ni despedir.

TENEMOS POSIBILIDAD DE QUE NOS RESARZAN DE LOS DAÑOS

Como las situaciones son diferentes, y valorando en cada caso los pormenores del mismo pueden darse en muchos casos situaciones indemnizables, ya por la mala actuación de la Administración Pública, tanto por acción como por omisión, o por otras situaciones en las que la actuación normal de la Admnistración (sanitaria, asistencial,…) provoque el que estemos ante un caso resarcible, que no tenemos obligación de soportar.

CUÁLES SON LAS VÍAS PARA EJERCER ACCIONES

Hay varias vías diferentes:

A) Por un lado las laborales, de los trabajadores afectados ejercitando las oportunas acciones ante los Juzgados de lo Social, también las derivadas de la falta de EPIS en las empresas y los contagios por esa causa.

B) Por otro lado las derivadas de la deficiente asistencia sanitaria por falta de previsión- tanto de los afectados por el COVID-19 como de otros pacientes, se basa en que se tenía por la Administración la información facilitada por diversos organismos como la OMS, la UE (Centro Europeo para la Prevención y el Control de las Enfermedades (ECDC) ,… así como la falta de de material para afrontar la crisis y falta de medidas para que no se propagara la epidemia, tanto en los hospitales, como en las residencias y otras dependencias de la Administración, tanto de los funcionarios-falta de EPIS- como de los ciudadanos.

C) Responsabilidades penales, por los actos que constituyan tipos delictivos.

D) Consecuencias en las relaciones jurídicas de los ciudadanos en sus contratos civiles y mercantiles, desde los arrendamientos urbanos, a los diversos contratos cuyo cumplimiento y en ello las obligaciones de las partes se han visto afectadas y que dará lugar a litigiosidad.

¿QUE PODEMOS HACER?

En primer lugar, se deben documentar los daños causados de manera que se tengan pruebas de la relación causa efecto, para ello nos valdremos de diversos tipos de pruebas, tanto documentos en cualquier formato ( papel, digital, …), como testimonios de terceros que nos puedan servir para acreditar el daño y poder cuantificarlo.

La vía penal, que ya se está ejercitando por colectivos, es larga y de dudosa viabilidad, si lo que se busca es el resarcimiento, es mejor acudir a otras vías, en principio más ágiles.

En Alonso Valverde Abogados, estamos especializados en reclamaciones civiles y contencioso administrativas, por lo que podemos estudiar tu caso y proponerte vías para que puedas resarcirte del daño que te han causado esta actuación negligente de la Administración.

En esto los abogados especializados somos de utilidad, como Alonso Valverde Abogados, en el teléfono 672361593 y nuestro correo german.alonsoperez@gmail.com , también a través de nuestra web https://www.alonsovalverdeabogados.com/.

En cualquier caso, lo urgente es salir de esta tremenda situación entre todos, para volver a la normalidad lo antes posible y con el deseo de que el número de afectados no aumente.

El IRPH. Guía para la reclamación

El  IRPH o Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios es un índice o indicador que se utilizó como referencia para la fijación del tipo de interés en hipotecas a tipo variable. Era así otro tipo de referencia al que se vinculaban otros préstamos hipotecarios como el Euribor, en especial las Cajas de Ahorros apostaron por usar el IRPH, así como las VPO en las que era el índice de referencia.

Tras muchas sentencias en las que en base a la obligatoriedad  para las VPO, tras años de polémica en torno a su legalidad y cuando incluso desapareció su publicación, el Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ha emitido recientemente su Sentencia ante una cuestión planteada por un Juez de Instancia de Barcelona. En concreto, el organismo ha resuelto que los jueces podrán sustituir el IRPH de las hipotecas por otro índice legal, como el Euribor, siempre y cuando crean que su comercialización no fue lo suficientemente clara o transparente.

Este indicador hipotecario se popularizó en 2008, cuando el Euribor estaba en máximos. Casi una década después, el IRPH estaba bajo sospecha judicial y hoy ya cuenta con una Sentencia en su contra. De esta forma, el TJUE da la razón a los consumidores que tenían sus hipotecas referenciadas a este índice, ya que con su Sentencia otorga a los jueces de cada país, en nuestro caso, a los españoles, la potestad para decidir si las hipotecas se han comercializado de forma abusiva y, por tanto, su capacidad para exigir que se compense a los afectados en cada caso.

Qué es el IRPH

El IRPH es un índice que se  calculaba según el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda, incluyendo así los diferenciales y gastos aplicados por tales entidades, y que, en el contrato de préstamo hipotecario en cuestión, ese índice se redondeaba por exceso a un cuarto de punto porcentual, incrementado en el 0,25 %.  Este índice había desaparecido ya que la Ley 14/2013, de 27 de septiembre de 2013 sustituyó el IRPH Cajas (también el IRPH Bancos) por un índice sustitutivo que el Gobierno español califica de «supletorio».

Se usan en la actualidad 1,3 millones de hipotecas de España  en especial las VPO que era obligatorio por la legislación que regula las mismas y cuya legalidad por abusividad estaba en duda. La cuestión se planteó por el Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Barcelona. El 10 de septiembre, el Abogado General del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea, Maciej Szpunar, presentó sus conclusiones sobre este índice y dio la razón al cliente, por lo se abría la posibilidad de que los tenedores de hipotecas referenciadas al IRPH podrían llegar a ser compensados por la banca. Sin embargo, estas recomendaciones no eran vinculantes para la sentencia final, aunque sí estaba claro que los jueces del TJUE suelen seguir estas recomendaciones de cara a sus Sentencias.

Cómo opera el IRPH

El IRPH se calcula teniendo en cuenta la media de los préstamos a tres años concedidos por bancos (IRPH de bancos), según la oferta media de cajas de ahorro (IRPH de cajas, el más extendido) y el global de entidades (IRPH del conjunto de entidades).

El Banco de España es el encargado de elaborar el dato, que después se publica en el BOE.

¿Realmente un consumidor medio, atento y perspicaz, puede entender qué significa esa frase de la Sentencia: “el referido índice se calculaba según el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda, incluyendo así los diferenciales y gastos aplicados por tales entidades, y que, en el contrato de préstamo hipotecario en cuestión, ese índice se redondeaba por exceso a un cuarto de punto porcentual, incrementado en el 0,25 %”?

La supuesta ventaja del IRPH frente al Euribor era que se trataba de un indicador menos volátil, con menores oscilaciones. Es decir, que en teoría no subiría como lo había hecho el Euribor. Frente a ésto, la gran desventaja del IRPH  en relación al Euribor es que era y es más caro. En concreto, una hipoteca referenciada al IRPH pagará entre un 1,5% y un 3% más. En el siguiente calculador puedes ver cuánto de más te ha costado en tu caso.

IRPH vs Euribor, ¿qué hubiese pasado si hubiera firmado con Euribor?

Al final, la realidad es que el IRPH no sólo ha sido más caro que el Euribor, sino que ha sido especialmente lento en reflejar la bajada de los tipos de interés de los préstamos. Parte de la culpa la tiene la fórmula de cálculo. De hecho, precisamente por eso se dejó de usar en noviembre de 2013, cuando el BOE dejó de publicarlos en virtud de la Disposición Transitoria decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre.

A pesar de ello se siguió aplicando en 1,3 millones de hipotecas hasta que les llegó la siguiente revisión.

Cómo saber si mi hipoteca tiene el índice IRPH

Se calcula que en España existen aproximadamente 1,3 millones de préstamos hipotecarios referenciados al índice IRPH. Para saber si tu hipoteca es una de ellas basta leer la cláusula relativa a los intereses y su variación en el contrato hipotecario.

En la escritura de la hipoteca aparecerá el tipo de interés de referencia a los efectos de las variaciones. Lo habitual es que salga en la cláusula relativa a este apartado, que suele ser la tercera. Normalmente se referirán a ella como el “tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de entidades…”.

También se pueden revisar los recibos de la hipoteca y el tipo de interés que se está pagando. Teniendo en cuenta que el Euribor está en negativo, si el tipo supera por mucho al diferencial que has contratado es posible que tu hipoteca esté referenciada al IRPH.

¿Se ha manipulado el IRPH? ¿Es el IRPH abusivo?

Las primeras denuncias contra el IRPH aseguraban que se trataba de un índice manipulable ya que usaba una media simple no ponderada de los datos que aportaban las propias entidades financieras.

La plataforma IRPH Stop Guipúzcoa fue una de las primeras en tomar medidas y redactar un informe al respecto. Las Sentencias al respecto han sido dispares. En 2017, el Tribunal Supremo no consideró que el IRPH fuera abusivo. Hasta esa interpretación del Supremo, la mayoría de sentencias estimaban que el IRPH era abusivo. A finales de 2018 la Comisión Europea emitió un demoledor informe contra el IRPH asegurando que era contrario a la legislación europea e incluso se personó como causa en el asunto. Ahora, el TJUE sí que ve que los jueces deben estudiar la abusividad de las hipotecas con este índice.

¿Se Puede reclamar el IRPH?

Si tienes una hipoteca referenciada al IRPH puedes reclamar para que te devuelvan el dinero que has pagado de más. Si los jueces consideran que ha habido abuso en todas estas hipotecas, podría suponer pérdidas para el sector bancario español de entre 7.000 y 44.000 millones, según estimó Goldman Sachs.

Entre los bancos que han comercializado hipotecas con IRPH figuran Caixabank, Bankia, Banco Sabadell, BBVA o Kutxabank.

Para saber cuánto puedes reclamar, sólo tienes que usar alguna de las calculadoras que existen o bien dirigirte a este despacho donde no dudaremos en ayudarte.

Cómo reclamar el IRPH

Los pasos a seguir para reclamar el IRPH son similares a los de las cláusulas suelo. El proceso empieza enviando un escrito a la entidad pidiendo que eliminen este índice por ser abusivo. En este enlace puedes ver un modelo de reclamación de IRPH que puedes llevar a la entidad bancaria, da igual que sea  Caixabank, Kutxabank, BBVA o cualquier otra.

Lo más habitual es que la entidad desestime la reclamación y haya que acudir a los Tribunales.  En esto los abogados especializados somos de utilidad, como Alonso Valverde Abogados, en el Tfno 672361593 y nuestro correo german.alonsoperez@gmail.com , también a través de nuestra web https://www.alonsovalverdeabogados.com/.

La solidaridad en las sanciones, revocación de actos vía estimación de Recurso de Reposición por impugnación del acto por uno de los sancionados. Consecuencias en vía Contencioso Administrativa.

La Ss TSJ Galicia 8 de julio de 2.019 SENTENCIA: 00396/2019 Recurso de apelación número: 4287/2018 al resolver sobre una sanción impuesta solidariamente a dos de los cinco propietarios condenados a reponer solo ellos la legalidad urbanística de una finca en la que se construyó con una licencia para almacén una vivienda de madera. Se impone solo a dos de ellos una sanción de 333.000 euros, la esposa recurre en reposición, no se da traslado al esposo del mencionado recurso y éste, recurre en vía Contencioso Administrativa, al notificársele la resolución por el Boletín. Aantes de recaer Sentencia,  se dicta resolución por la Administración resolviendo el Recurso de Reposición interpuesto por la esposa, con estimación parcial del mismo reduciendo la sanción a 3.000,00 euros. A pesar de ello, el Juez decide que es correcta la sanción solidaria de 333.000,00 € y que no ha habido revocación del acto por la Administración. Recurrida la Sentencia de primera instancia por el Administrado en Apelación  el TSJ resuelve diciendo:

“La segunda, mucho más acorde con la superación de la concepción revisora de la jurisdicción contencioso administrativa, consiste en atender a los principios derivados del carácter solidario de la multa y entender que reducida su cuantía para uno de los sancionados esta reducción ha de afectar a los restantes, ya que de ordinario abonada la deuda por uno de los deudores solidarios se extingue para la totalidad de los obligados (Art. 1.145 del Código Civil). No resulta de recibo que una sanción conjunta e impuesta por el mismo hecho quede reducida tan solo para uno de los sancionados con ocasión de un recurso administrativo promovido por uno de ellos, el recurso interpuesto por un deudor solidario debe beneficiar a todos ellos.

Entendemos que la resolución posteriormente dictada debe tener efectos en el acuerdo recurrido, aunque se derive de un comportamiento posterior a su imposición y que el mismo resulte atribuible a uno solo de los obligados, como fue en este caso la demolición de la construcción. “

Además la sentencia analiza el problema que sucede cuando uno de los sancionados en el mismo acto recurre vía administrativa y otro no diciendo:

“Es más, consideramos que estando pendiente de resolución del recurso de reposición la administración debió advertirlo al remitir el expediente, porque de lo contrario se estaría, por una parte, permitiendo que se simultaneara el recurso administrativo y jurisdiccional respecto a una misma resolución, contraviniendo la previsión contenida en el Art. 116.2 de la LPAC –hoy Art. 123.2 de la Ley 39/2015- y, por otra, se estaría enjuiciando un acto administrativo que en realidad no habría agotado la vía administrativa al estar pendiente de recurso administrativo de reposición, por lo que también se vulneraría lo que dispone el Art. 25 de la LRJCA. Situaciones ambas que han de calificarse de disfuncionales.

Pero es que además, al margen de lo anterior, porque estimado parcialmente el recurso en vía administrativa el acto objeto del recurso contencioso-administrativo experimentó tal modificación que conlleva la pérdida de su objeto obligando al órgano judicial a pronunciarse sobre el contenido de un acto administrativo que ya no lo tiene, por lo que entendemos que habría de tratarse como una causa supralegal de inadmisión, evitando situaciones como las provocadas en el presente recurso, en que la sentencia de instancia se pronunció sobre un acto administrativo que ya había sido superado por una resolución administrativa, privando de cualquier virtualidad práctica a la misma.”

 

Susana Valverde Entenza

Abogado-Técnico Urbanista

Sombras y dudas de la Ley de Rehabilitación y Regeneración Urbana de Galicia. Breves notas.

El Diario Oficial de Galicia de 2 de mayo de 2.019, publicaba la Ley 1/2019 citada, que si bien en principio puede parecer interesante, genera una serie de dudas, que como es habitual en la Legislación española, heredera de las Leyes preconstitucionales, ignora el Convenio Europeo de Derechos Humanos.

Como decimos y defendemos, la regeneración urbana es un objetivo, dado que el suelo como nos dicen es finito, esto es, limitado, y parece que no choca bien con el principio de sostenibilidad dejar que se degraden zonas de los Municipios y a la vez crear nuevos polígonos, sectores o como queramos llamarlos, de suelos urbanizables o a desarrollar.
Así el espíritu de la Ley es bueno, pero el problema viene de su articulado y el tratamiento que se hace del derecho de propiedad y de la facultad expropiatoria, invadiendo competencias exclusivas del Estado Nacional.

Además ya en su artículo 4, incide en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que en su TÍTULO I bajo la rúbrica Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos, recoge en su art. 6 los Deberes de los ciudadanos. También, incide en lo que dispone la norma Estatal en relación a CAPÍTULO II Estatuto básico de la iniciativa y la participación en la actividad urbanística.

Se establece en su art. 24 de la Ley 1/2019 las Obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación disponiendo al efecto lo siguiente:
1. Las personas propietarias de las edificaciones están obligadas a realizar las obras de edificación, conservación y rehabilitación en los plazos y condiciones previstas en las leyes, especialmente en aquellas que contemplan los derechos de las personas con discapacidad y su inclusión social, en los instrumentos de planeamiento y, en su caso, en los instrumentos de gestión y órdenes de ejecución que los recojan.
2. El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el apartado anterior facultará a la administración para la adopción, a su elección y previa audiencia de las personas obligadas, de cualquiera de las medidas siguientes:
a) Ejecución forzosa.
b) Expropiación forzosa.
c) Venta forzosa.
d) Sustitución forzosa.
3. Para la aplicación de las medidas previstas en los apartados b), c) y d) será requisito previo la declaración por el ayuntamiento, de oficio o a solicitud de la persona interesada, del incumplimiento de que se trate por resolución expresa que así lo acredite.

Hasta aquí, no hay problema, si bien afecta al concepto de ruina urbanística, que parece pasar por alto, y que limita la rehabilitación, pues si estamos ante una situación de ruina y no es un bien a conservar, no cabe la rehabilitación, pero al llegar al artículo siguientes, el 25, se dice lo que transcribimos:
Artículo 25 Reducción del contenido del derecho de la propiedad del suelo
1. En los supuestos de expropiación, venta o sustitución forzosas previstos en este capítulo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podrá ser aminorado en un porcentaje superior al cincuenta por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la administración actuante.
2. No será de aplicación la reducción prevista en el apartado anterior a las personas propietarias de las edificaciones que no puedan hacer frente al pago de las actuaciones de edificación, conservación y rehabilitación por caer en riesgo de exclusión social debido a sus limitaciones socioeconómicas.
Como podemos comprender, dicho artículo afecta totalmente a lo dispuesto en la Constitución Española, que en su art. 33 regula la misma diciendo:
Artículo 33
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Parece que el legislador gallego está vulnerando directamente este precepto, pues está fijando el precio de la expropiación reduciendo el mismo en algo que no es su competencia y vulnerando directamente el art. 33 .3 de la Constitución Española.

El Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales, de 4 de noviembre de 1950 (o Carta de Roma) se inserta en la misma tendencia que la Declaración. Más concretamente, el Convenio Europeo establece un sistema de control en el que se incluye la posibilidad de que los particulares presenten denuncias individuales contra el Estado, lo que permite hablar del reconocimiento de auténticos «derechos subjetivos».

Se consolida, así, la tendencia hacia la protección de los derechos fundamentales cuya última manifestación «formal» es la Carta de los Derechos fundamentales de la Unión Europea de 10 de Diciembre de 2000, dispone en su art. 17.Derecho a la propiedad

1. Toda persona tiene derecho a disfrutar de la propiedad de sus bienes adquiridos legalmente, a usarlos, a disponer de ellos y a legarlos. Nadie puede ser privado de su propiedad más que por causa de utilidad pública, en los casos y condiciones previstos en la ley y a cambio, en un tiempo razonable, de una justa indemnización por su pérdida. El uso de los bienes podrá regularse por ley en la medida que resulte necesario para el interés general.
2. Se protege la propiedad intelectual.

También afecta a la legislación estatal al RD 7/2015 citado que dispone en cuanto a la valoración:
Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones.
1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
Y que en su art. 35 establece los criterios de valoración, que son vulnerados con invasión competencial por la norma autonómica.

Pero es que además, la legislación sobre expropiación forzosa, aunque la llamemos de otro modo, es competencia del Estado, por lo que habría una invasión competencial. Así la LEF ley general dispone sobre el Justiprecio en sus artículos 24 y ss.

Esto sí, la “patata caliente” se la deja al Municipio pues en el Procedimiento para la declaración del incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación es el Ayuntamiento el que decide, además la notificación del procedimiento, art. 27 no recoge la comunicación al interesado, lo que provocará muchos problemas, pues el derecho de propiedad es un derecho fundamental, recogido en la Constitución Española y en el Convenio y Carta Europea de Derechos Humanos.

Aproximación a la evolución del urbanismo comercial en las últimas 4 décadas

El urbanismo comercial, heredero de las dotaciones terciarias en el desarrollo urbano ha sufrido una evolución tipo boomerang. Por que decimos esto, pues porque partiendo del comercio urbano se pasa por el extraurbano, supramunicipal para la final llegar a la casilla de inicio.

Desde finales del S. XIX habíamos asistido a una carrera desenfrenada de las grandes superficies por expandirse de modo agresivo a lo largo del territorio de España. Atrás quedaban los Mercados Municipales o Plazas, los Economatos nacidos en empresas y gremios, y los colmados, ultramarinos y tiendas de toda la vida, además en algunas ciudades existían las Galerías Comerciales.

Ya desde la segunda mitad del s- XX habían nacido las primeras cadenas de pequeños supermercados, solían funcionar bajo la asociación o franquicia importados de Alemania u otros países como SPAR.

Los Hipermercados irrumpen sobre finales de los años 70, antes ya existían las Galerías Comerciales. En una primera etapa de accedia a los grandes núcleos urbanos mediante parcelas situadas en la periferia de las grandes ciudades, ya urbanizadas previamente o pendientes de pequeños ajustes e integradas en las mismas, el problema que generaba este modelo era principalmente la falta de aparcamiento y que dichos suelos resultaban muy caros lo que hacía peligrar la viabilidad del negocio.

Casi al mismo tiempo surgen modelos de tiendas en los que ya requieren unas necesidades que los hipermercado situados en los nucleos urbanos no satisfacían, por una lado el menor coste que suponían los terrenos, en muchos casos rústicos y que había que recalificar, por otro lado la necesidad de dotar a estos establecimientos de unos accesos rápidos y adecuados a vías de alta capacidad, por otro lado unas dotaciones de aparcamiento, preferiblemente en playa, esto unido a un aumento de la superficie comercial obligaba a parcelas de entre 30.000-50.000 m2 netos.

Finalmente el modelo se extiende a poblaciones a veces de menor tamaño, en los que no se ubica pensando en la población, sino en las Comarcad, Provincias, Regiones,… hasta llegar a pequeñas cabecera de comarca hasta cubrir todo el territorio.

 

En estos casos cobra singular importancia los accesos, y la capacidad de los aparcamientos de dichos centros, la intensidad de tráfico de las vías, los flujos comerciales y el coste de los terrenos. Aprovechando el tirón del hipermercado se plantea un producto diferente, el Centro Comercial, en el que se ofrece al consumidor un mix de alimentación unido a ocio, equipamiento,… el beneficio que supone para el promotor esta transformación de las ciudades y sus entornos hace que se emprendan autenticas transformaciones urbanísticas en las que según el tamaño se está hablando de suelos que van desde los 50.000 metros en una cabecera comarcal a los 150.000 m2 en una ciudad media, se buscan ya dotaciones de aparcamiento de 3.000-5.000 plazas y supone una incidencia real en la zona en la que se decide su ubicación.

La última etapa son los parques comerciales, nacen por necesidad ya que los Centros Comerciales, tenían un mantenimiento caro y las cadenas especializadas necesitaban unos metrajes de sala de venta que difícilmente podría obtenerse en un centro comercial, además de que el textil, en especial las grandes firmas generalistas aumentan la superficie de sus tiendas y suelen condicionar su presencia en los Centros Comerciales exigiendo los mejores lugares de las Galerías, así como precios de alquiler muy bajos, conocedores que el hecho de estar allí supone la entrada de otros inquilinos en dichos centros comerciales y un argumento de venta de la Galería a los inversores de los que hablaremos, esto  es, que son clave en la financiación de la operación inmobiliaria.

 

La operación inmobiliaria, que aunque no era del tipo burbuja al final tendrá unos efectos similares, fue de una envergadura muy importante, si bien se vió limitada por las legislaciones autonómicas que a través de la llamada segunda licencia, establecían autenticas cortapisas a la libertad de establecimiento. Tras la Directiva Blockenstein desaparecieron la mayoría de esas cortapisas.

No obstante y desde el punto de vista de la ordenación territorial, en especial del planeamiento urbanístico, esas actuaciones tan importantes, pues condicionaban el desarrollo de las ciudades y pueblos, y afectaban directamente al urbanismo residencial, no fueron suficientemente estudiadas, nunca se tuvo en cuenta el efecto del comercio a distancia vía internet, a pesar de que ya a principios de siglo se realizaban multitud de operaciones comerciales a través de este medio. Tampoco se tuvo en consideración el efecto que producía sobre los sistemas viarios, y sobre las dotaciones.

Eran por así decirlo, quien con su decisión marcaba el desarrollo urbano de muchos municipios.

Otro dato que no siquiera analizado por las administraciones, es la evolución demográfica de las poblaciones, y lo que ello supondría tanto en formas de consumo, como en necesidades de este tipo de dotaciones, en especial cuando se pasa del Hipermercado al Centro Comercial, y más aún cuando se busca los Parques comerciales o Parques de Medianas.

Estos últimos suponían unas cantidades de terreno mucho más importante, pues situadas fuera de las zonas urbanas, requerían unas necesidades de aparcamiento muy importantes, además de que al situarse cerca de nudos de comunicación con gran intensidad de trafico( IMD importante) suponía siempre actuar sobre tales sistemas generales viarios, con la incidencia en los mismos.

Muchos municipios vieron así alterados sus desarrollos en pos de las protestas que los comercializadores de estos tipos de dotaciones comerciales les hacían. Se veía la sensación de existo que suponía abrir en tu ciudad una dotación de tal tipo, era algo nuevo, …

 

La sostenibilidad a medio plazo aunque parecía que se había estudiado y analizado, ya que de hecho en la documentación de la segunda licencia se solía solicitar un estudio de viabilidad económica, era mera especulación, una suposición, una foto fija relativa a la situación existente en ese momento y a las costumbres de compra, sin analizar la ya incipiente ecomerce.

La crisis financiera agravo o acelero la situación, y ello pues se financiaban estos proyectos con la inversión de fondos de pensiones que al final eran los propietarios finalistas de estos centros comerciales, basados en la rentabilidad de los alquileres de los mismos.

Muchos hipermercados tras la crisis no aguantaron 4 años desde su apertura, abocados en una sangría de perdidas basada en el menor poder adquisitivo de los potenciales clientes, y en el cambio de las costumbres comerciales, el envejecimiento de la población y el menor numero de potenciales clientes, ya que las personas de edad avanzada tienen menos necesidades. También afecto el resurgir de quien se consideraba superado, los supermercados de proximidad en las ciudades, venían a ofrecer básicamente líneas de productos que evitaban la necesidad de hacer las compras semanales, te lo llevaban a casa, dedicabas menos tiempo, sin atasco,…era mucho más cómodo.

Nos encontramos así con centros comerciales fantasmas, cerrados por haber quedado desubicados y estar de hecho mal situados, lo que con la apertura de otros, más modernos y mejor situados frente a la población dejaron estos sin público y abocados al cierre, langideciendo y dando esa imagen que tenemos anteriormente de `polígonos industriales vacios.

El problema viene porque todo esto se hace en una época donde todos teníamos claro que la sostenibilidad de los desarrollos urbanos, era esa meta a la que deberían dirigirse las grandes actuaciones de las ciudades, para evitar lo que ha sucedido. Nadie  tenía en cuenta la posibilidad de que es proyecto que suponía una actuación pública, pues no se trataba como al principio de otorgar una licencia para una nave dedicada al comercio, sino el desarrollo urbanístico de una zona con muchos miles de metros cuadrados, donde deberían informar las administraciones, técnicos, jurídicos,… que tal vez requería un análisis más concienzudo de lo que se estaba haciendo, pues el planeamiento tiene carácter de permanencia y no estamos en presencia de actos reglados.

Ya antes de la crisis se conocía por las empresas de distribución, los autollamados operadores que el modelo estaba obsoleto, se quería reconducir a los parques comerciales, pero no se era consciente de la irrupción del ecomerce, de amazón y el impacto que supondría en este tipo de centros.

Lo más llamativo es que a pesar de lo que está ocurriendo en otros países, siguen apareciendo proyectos de parques comerciales, llevan más de una década larvados, algunos se han reconvertido de centros comerciales a parque comerciales, el invitado Ikea, que paso de cliente a promotor, está abriendo tiendas de proximidad.

Esperemos que se estudien por las administraciones este tipo de instalaciones, de manera que no se empleen excesivos recurso públicos en algo que dure solo un instante, un aguántate mientras cobro del Fondo.

Se supone que el urbanismo debe perseguir el bien común y no el de unos inversores o promotores que solo quieren construir y vender a un tercero, sin vocación de permanencia y ello pues en el ámbito de la sostenibilidad no puede defenderse con un mínimo de rigor el empleo de ingentes cantidades de suelo de la ciudad, para las operaciones de terceros a corto, que crean un empleo efímero, pero que nadie se fija en lo que destruyen y el perjuicio que causa.

Germán Alonso Pérez

Abogado

La delimitación de núcleo como forma de salvarse de la picota. A propósito del despoblamiento del rural gallego y las llamadas medidas para impedirlo(I)

Tras la publicación del Reglamento de la Ley de Suelo de Galicia, aparece esta como prácticamente la única posibilidad de salvar de la picota de la APLU las construcciones que tradicionalmente se hacían en suelo rústico en Galicia y que son la causa de una de sus características poblacionales, que entra dentro de la costumbre, la dispersión.

Y es que a la vista de las exigencias que impone el Decreto  143/2016,  de  22  de  septiembre,  por  el  que  se  aprueba  el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, para conseguir legalizar una construcción existente por la hasta entonces utilizada, a veces en más que evidente fraude de ley, Autorización Autonómica para vivienda vinculada a explotación agrícola, o la de turismo rural, han quedado en la práctica imposibilitadas.

Para ello, el Reglamento viene a exigir algo que ni siquiera la Ley 9/2002  LOUGA exigió, cual es  como establece en su Subsección  3.ª  Procedimiento  para  el  otorgamiento  de  autorización  autonómica  en  suelo rústico (art. 56.2) la existencia de explotación, pero con otro añadido, que este dado de alta  y así exige:

1. d)  Certificado  de  estar  dado  de  alta  en  el  régimen  de  la  Seguridad  Social correspondiente por su actividad agraria, al menos, durante los tres años anteriores.
2. e) Informe de vida laboral, emitido por el órgano competente.
3. f) Copias de la declaración del impuesto de la renta de las personas físicas de los últimos tres  años,  donde  se  especifiquen  los  rendimientos  por  actividades  económicas agropecuarias como la principal fuente de ingresos de la persona titular de la explotación.

Con esta medida, se imposibilita la posibilidad de legalización de construcciones existentes, lo cual choca con la vehemencia con que se trata a las construcciones ilegales en suelo urbano, y dado que la ley es igual para todos, supone una quiebra del art. 14 de la CE, ejecutada por vía de Reglamento que a la postre es una restricción al derecho de propiedad (art. 33 CE) efectuada por norma que no tiene rango de Ley.

La anterior Ley preveía la medida de la Delimitación de núcleo, que a la postre salvaba de la picota a estas construcciones, realizadas en la mayoría de los casos por personas carentes de recursos, propietarios de tierras en el rural, de pequeñas propiedades, que por digamos la típica morriña gallega querían hacerse una casa en su aldea, al modo que era costumbre desde tiempos inmemoriales, esto es aislado de sus vecinos.

La novedad de la Delimitación de núcleo reside en el Procedimiento de Aprobación, pero vayamos por partes, el Reglamento en su CAPÍTULO VII bajo la rúbrica  “Otras figuras de planeamiento” regula en la Delimitación, a la que dedica su Sección 1.ª Delimitaciones del suelo de núcleo rural.

El art. 189 sigue exigiendo que se acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 23 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y en los artículos 33 y 34 de este reglamento. En concreto en lo que se refiere al grado de consolidación, debiendo justificar que se cumple el grado de consolidación de  acuerdo  con  lo  establecido  en  el  artículo  35,  y  las  condiciones  establecidas  para  su identificación y delimitación según los artículos 33 y 34.

Para el núcleo rural tradicional, la delimitación se realizará en atención a la cercanía de las edificaciones, los lazos de relación y coherencia entre lugares de un mismo asentamiento con topónimo diferenciado y la morfología y tipologías propias de dichos asentamientos y del área geográfica en la que se encuentran (casal, lugar, aldea, barrio u otro), de modo que el ámbito delimitado presente una consolidación por la edificación de, al menos, el 50 %, de acuerdo con la ordenación propuesta  y  trazando  una  línea  perimetral  que  encierre  las  edificaciones  tradicionales  del asentamiento  siguiendo  el  parcelario  y  las  huellas  físicas  existentes  (caminos,  ríos, riachuelos, ribazos y otros) [artículo 23.3.a) de la LSG].Es pues una mezcla de datos objetivos y de otros abstractos.

Y el núcleo rural común, en el que su  delimitación  habrá  de  hacerse  en  función  de  las  previsiones  de crecimiento que el plan general establezca para el núcleo y teniendo en cuenta que el ámbito delimitado deberá presentar un grado de consolidación por la edificación, de acuerdo con la ordenación  urbanística  que  para  el  mismo  se  contemple  en  el  plan,  igual  o  superior  a  un tercio de su superficie [artículo 23.3.b) de la LSG].

La novedad más destacable es el procedimiento de aprobación de la misma, regulado en el Artículo 191.  Procedimiento de aprobación de las delimitaciones de suelo de núcleo rural. En concreto la novedad reside en el apartado 1 letra c que establece la aprobación por silencio positivo tras la aprobación inicial y en una tramitación Municipal, así dispone:

78. c) El ayuntamiento remitirá el expediente al órgano competente en materia de urbanismo para que resuelva sobre su aprobación definitiva en el plazo de tres meses, a contar desde la recepción del expediente completo en el registro de la consellería. Transcurrido este plazo sin resolución expresa, se entenderá aprobado por silencio administrativo [artículo 78.2.c) de la LSG].

Pero antes exige los llamados informe sectoriales, que no especifica cuando dice : El  ayuntamiento  deberá  solicitar,  en  el  momento  que  corresponda  en  cada  caso,  los informes sectoriales que resulten preceptivos de conformidad con la normativa vigente.

Además el documento debe someterse, a la evaluación ambiental estratégica, si bien y con posible invasión de competencias estatales dispone en su apartado 4 letra b) lo siguiente:

78. b)  El  órgano  ambiental,  en  el  plazo  de  dos  meses,  a  contar  desde  la  recepción  de  la documentación  completa,  formulará  el  informe  ambiental  estratégico,  tras  identificar  y consultar a las administraciones públicas afectadas y a las personas interesadas por plazo de dos meses. Entre los órganos a consultar estará el competente en materia de urbanismo [artículo 78.4.b) de la LSG].

Así también contiene una estrategia difícil de cumplir cuando establece al final del artículo “El informe ambiental estratégico se remitirá en el plazo de quince días hábiles para su publicación en el «Diario Oficial de Galicia» y en la sede electrónica del órgano ambiental [artículo 78.4.b) de la LSG].”

No obstante, como todo en esta aparente bondad, hay trampa, pues sabido es que se busca la concentración frente a la tradicional dispersión, por un motivo de abaratamiento de costes de los servicios, el problema es el despoblamiento.

Lo que parece claro, a pesar de informaciones peridiodísticas en relación a la legalización de una serie de casas en Morgadans, Concello de Gondomar.

El caso Banco Popular

¿Administración responsable?

     Este feo asunto que deja muy mal al sistema bancario, a la Bolsa, a las Autoridades que ejercen el control, va a provocar un aluvión de demandas y una judicialización mayor de la deseable, además de que es un nuevo paso a una situación de oligopolio del mercado financiero, con los perjuicios que suponen a las empresas y clientes en general.

     Tiene dos vertientes, la creada por la ampliación de capital aprobada por el Banco de España y por la CNMV, y a la que acudieron los inversores en base a que había pasado por el duro tamiz de tantas instituciones de control.

     La segunda vertiente viene de la inacción de las autoridades de la CNMV ante las interesadas y sesgadas informaciones periodísticas que llevan  al colapso de la entidad, adornado días antes por la retirada masiva de fondos de distintas administraciones públicas, empresas públicas y organismos, que deja en muy mal lugar a la Administración, pues cabe preguntarse ¿Qué información tenían?¿Quien la tenía?¿Vendieron sus acciones estas personas? La verdad es que es un desprestigio de tal calibre que creo que la Bolsa española tardará muchos años en recuperar el prestigio, en este capitalismo de amigos o de mesa camilla, mejor dicho de Club.

      Las posiciones cortas ( jugar a pérdidas) a la baja son de sobra conocidas, el filántropo George Soros, en la crisis de los PIGS, las utilizó contra el euro, y el BCE las prohibió, la CNMV acaba de prohibirlas para Liberbank, … ¿Por qué no las impidió en el caso del Popular?¿Por qué ante los movimientos especulativos no suspendió la cotización de la acción?

       Me temo que eso deberán explicarlo en los juzgados y al final puede resultar que la cacareada excusa del Ministro de Economía y Ex directivo de Lehman Brothers, puede con muchas probabilidades volverse en su contra y resultar una más que probable responsabilidad patrimonial de la Administración.

       Otra cuestión es el tema de la solvencia del Popular, como ha publicado Mario Conde, el Popular era un Banco rico,  “…con un porcentaje de reservas reales, por beneficios no distribuidos a los accionistas, muy superior al del resto de la banca española, lo que suponía contar con una financiación muy importante a coste cero. De ahí su eficiencia diferencial al resto de la banca. Pero conviene, como digo, retener esta idea: era un banco con un almacén de reservas enorme.”

       Es cierto que se había visto afectado por su exposición al sector inmobiliario, pero también es cierto que en materia de las provisiones entramos en materia pantanosa, pues la condición de posible fallido, y la obligación de provisionar por esa deuda, no siempre lleva al resultado de incobrable, más en el inmovilizado y a estas alturas de la crisis.

       Como acertadamente apunta Mario Conde :” ¿Qué pasa con esas provisiones? Ya que técnicamente no son pérdidas, sino simplemente precauciones a adoptar por si finalmente los deudores no devuelven el dinero prestado. La experiencia dice lo siguiente: las provisiones de tiempos de crisis se recuperan en un 70 por 100, como mínimo, en las épocas de bonanza. Pero, y aquí está el truco del almendruco, las “autoridades financieras” te obligan a llevar a pérdidas esas provisiones, es decir, tratan contablemente una previsión como si fuera una pérdida irreversible, lo cual no deja de ser una tergiversación conceptual seria.”

          Y en eso continúa su razonamiento, no carente de razón con la tercera pata cuando dice: “Bueno pues que empiece el baile”. Se dan a la prensa noticias de esas provisiones convertidas en pérdidas. Suena la alarma en el mercado. ¿Qué se persigue? Pues evitar que la gente acuda a la ampliación, pero como la pérdida de credibilidad del Banco de España es un hecho constatado, el mercado tiene sus propios criterios y , como en el caso del Popular, la ampliación de capital se suscribe. Entonces, ¿cómo se consigue el efecto que se persigue?. Pues seguimos con la estrategia: ahora hay que conseguir que baje la acción. Amplificando noticias en bolsa el descenso de la acción dificulta seriamente nuevas ampliaciones. El desplome de la acción es elemento clave en la estrategia y se consigue a base de inflar noticias negativas. Aparecen los bajistas, los que apuestan a la caída del título, lo que por sí solo genera efecto de descenso del precio de la acción y se penetra en una espiral de difícil salida. Cunde el pánico, se amplifican noticias, huyen los inversores y comienza la traca final: los clientes, los depositantes, empiezan a retirar dinero y esto es el fin de la película: el banco se queda sin liquidez y tiene que ser intervenido. Al parecer eso es exactamente lo ocurrido con el Popular: se quedó sin liquidez como consecuencia del brutal ataque mediático al que fue sometido.”

       Pero estos análisis acertados, que no suponen ir a otros juicios de valor, no sólo nos indican algo importante, tienen su interés también, pues lo importante es saber además de las causas, y la Administración cuando dicta una resolución tiene que motivarla, más aún cuando está privando de la propiedad a unas personas, pues aquí entra en juego tanto la CE (art. 33) como el Convenio Europeo de Derechos Humanos y demás tratados de la UE que si protegen la propiedad, las posibilidades de recuperación y las vías.

La penal, es lenta e incierta, más aún si lo que se busca es el resarcimiento económico, ya que la sociedad, tal y como ya se están pronunciando los Tribunales, si tiene protocolo de Compilance difícilmente será imputada, ni siquiera el auditor(ya ha pasado con Bankia), pues depende del apoyo de la acusación por la fiscalía. La civil, es compleja, pues la prueba de mala Administración hay que hacerla con éxito.

    Algunos especialistas como José Antonio Ballesteros (Blog Consumerista) han publicado ya en su blog comentarios o artículos al respecto que según varían los datos van cambiando de Derechos de los accionistas y otros inversores del Banco Popular para después pasar a Información no veraz en la ampliación de capital del Banco Popular Español de 2016 para llegar a Apuntes sobre la posible insolvencia del Banco Popular Español. También el blog de María José López Banco Popular: hundimientos y rescates.

La aplicación del Aplicación del MUR al Banco Popular con la aplicación de la Ley 11/2015, de 18 de junio, de recuperación y resolución de entidades de crédito y empresas de servicios de inversión, hace albergar serias dudas sobre el procedimiento, más aún de la lectura de los arts.19 y ss que regulan el procedimiento, y que por la celeridad parece haber infringido las mínimas garantías. Además el informe que sirve de base a la resolución de 7 de junio del Frob, el informe de Deloitte preveía no solo perdidas, lo que es ocultado en la resolución en su Antecedente de Hecho Cuarto.

    Corroboran mi opinión lo dicho en el programa El Gato al Agua (ver vídeo del programa aquí), por especialistas en las que desbrozando la parte periodística y de tertulia, se indicaron causas claras para el ejercicio de la acción de responsabilidad patrimonial (Abogado del Estado y Profesor de derecho Administrativo). Dada la evidente vulneración de los principios de publicidad, concurrencia y seguridad jurídica.

 

                   En Vigo, a 15 de junio de 2.017.

 

 

Germán Alonso Pérez

Abogado.